Con la sentenza 23749/2008 la Cassazione ha tracciato un solco nelle vendite immobiliari ai fini del correlativo diritto del conduttore, di prelazione nell’acquisto.
“…in tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello d'abitazione, …, la giurisprudenza di questa Corte è consolidata nell'affermare che i detti diritti di prelazione e riscatto non sorgono in favore del conduttore … qualora la alienazione a terzi riguardi, alternativamente, o l'intero edificio nel quale si trova l'immobile locato o una parte dello stabile medesimo costituente un complesso unitario, con individualità propria diversa da quella della singola unità locata (cd. vendita in blocco), mentre sussistono [i diritti di prelazione] in presenza della vendita a terzi di più unità immobiliare, ancorchè, per ipotesi, nello stesso corpo di fabbrica, ma non strutturalmente omogenei [confinanti] nè funzionalmente coordinati (cd. vendita cumulativa) (In questo senso, ad esempio, tra le tantissime, Cass. 20 dicembre 2007, n. 26981).”
Prosegue la Corte che è del tutto ininfluente l’animus dell’acquirente che voglia in futuro unire funzionalmente gli immobili, è invece necessario che l’intero complesso immobilare “…sia dotato di una propria oggettiva ed effettiva individualità strutturale e funzionale, tale da non essere oggettivamente frazionabile in distinti trasferimenti delle singole porzioni di fabbricato..”
Concludendo, se la vendita riguarda diverse unità immobiliari tra loro collegate fisicamente perché confinanti, oppure sono funzionalmente coordinate nella loro possibilità di utilizzo, si è in presenza di una “vendita in blocco” che esclude la sussistenza della prelazione del conduttore in locazione non abitativa; se non sussiste il collegamento fisico o funzionale tra gli immobili, si è in presenza di una “vendita cumulativa” o plurima e come tale soggetta alla prelazione ed al riscatto del conduttore dell’immobile ceduto.
(Avv. Angelo Remedia)
“…in tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello d'abitazione, …, la giurisprudenza di questa Corte è consolidata nell'affermare che i detti diritti di prelazione e riscatto non sorgono in favore del conduttore … qualora la alienazione a terzi riguardi, alternativamente, o l'intero edificio nel quale si trova l'immobile locato o una parte dello stabile medesimo costituente un complesso unitario, con individualità propria diversa da quella della singola unità locata (cd. vendita in blocco), mentre sussistono [i diritti di prelazione] in presenza della vendita a terzi di più unità immobiliare, ancorchè, per ipotesi, nello stesso corpo di fabbrica, ma non strutturalmente omogenei [confinanti] nè funzionalmente coordinati (cd. vendita cumulativa) (In questo senso, ad esempio, tra le tantissime, Cass. 20 dicembre 2007, n. 26981).”
Prosegue la Corte che è del tutto ininfluente l’animus dell’acquirente che voglia in futuro unire funzionalmente gli immobili, è invece necessario che l’intero complesso immobilare “…sia dotato di una propria oggettiva ed effettiva individualità strutturale e funzionale, tale da non essere oggettivamente frazionabile in distinti trasferimenti delle singole porzioni di fabbricato..”
Concludendo, se la vendita riguarda diverse unità immobiliari tra loro collegate fisicamente perché confinanti, oppure sono funzionalmente coordinate nella loro possibilità di utilizzo, si è in presenza di una “vendita in blocco” che esclude la sussistenza della prelazione del conduttore in locazione non abitativa; se non sussiste il collegamento fisico o funzionale tra gli immobili, si è in presenza di una “vendita cumulativa” o plurima e come tale soggetta alla prelazione ed al riscatto del conduttore dell’immobile ceduto.
(Avv. Angelo Remedia)
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