Vendita in blocco e vendita cumulativa. Effetti sulla prelazione immobiliare del conduttore.

Con la sentenza 23749/2008 la Cassazione ha tracciato un solco nelle vendite immobiliari ai fini del correlativo diritto del conduttore, di prelazione nell’acquisto.
“…in tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello d'abitazione, …, la giurisprudenza di questa Corte è consolidata nell'affermare che i detti diritti di prelazione e riscatto non sorgono in favore del conduttore … qualora la alienazione a terzi riguardi, alternativamente, o l'intero edificio nel quale si trova l'immobile locato o una parte dello stabile medesimo costituente un complesso unitario, con individualità propria diversa da quella della singola unità locata (cd. vendita in blocco), mentre sussistono [i diritti di prelazione] in presenza della vendita a terzi di più unità immobiliare, ancorchè, per ipotesi, nello stesso corpo di fabbrica, ma non strutturalmente omogenei [confinanti] nè funzionalmente coordinati (cd. vendita cumulativa) (In questo senso, ad esempio, tra le tantissime, Cass. 20 dicembre 2007, n. 26981).”
Prosegue la Corte che è del tutto ininfluente l’animus dell’acquirente che voglia in futuro unire funzionalmente gli immobili, è invece necessario che l’intero complesso immobilare “…sia dotato di una propria oggettiva ed effettiva individualità strutturale e funzionale, tale da non essere oggettivamente frazionabile in distinti trasferimenti delle singole porzioni di fabbricato..”
Concludendo, se la vendita riguarda diverse unità immobiliari tra loro collegate fisicamente perché confinanti, oppure sono funzionalmente coordinate nella loro possibilità di utilizzo, si è in presenza di una “vendita in blocco” che esclude la sussistenza della prelazione del conduttore in locazione non abitativa; se non sussiste il collegamento fisico o funzionale tra gli immobili, si è in presenza di una “vendita cumulativa” o plurima e come tale soggetta alla prelazione ed al riscatto del conduttore dell’immobile ceduto.
(Avv. Angelo Remedia)

Il corretto aggiornamento del canone di locazione agli indici istat.

Il contratto di locazione spesso contiene la clausola di adeguamento del canone, agli indici istat, (al 75% o al 100%). Si tratta, in sostanza, della previsione contrattuale (sinora sempre riuscita) di una futura svalutazione della moneta. In altre parole, per comprare gli stessi beni che nel 2006 mi bastavano 1.000,00 euro, nel 2009 mi occorrono 1.053,95 euro. I parametri per questa rivalutazione, li fornisce l’Istat.
Il contratto può contenere la clausola di “adeguamento automatico” ossia senza bisogno di alcuna richiesta del locatore, ma può anche non contenerla (come genericamente succede) e dunque il locatore ogni anno deve fare richiesta scritta del canone “adeguato”. In tal ultimo caso è dovuto dal mese successivo alla richiesta. Per gli arretrati, la mancanza di tale richiesta per qualche annualità intermedia, impedisce soltanto l’accoglimento della domanda degli aggiornamenti pregressi. Ma l’aggiornamento va fatto sul canone aggiornato (cioè comprensivo della variazione istat) dell’anno precedente o va fatto sul canone iniziale? La giurisprudenza meno recente aveva interpretato “l’aggiornamento del canone ex articolo 32, legge 392/78 è da effettuarsi con esclusivo riguardo alla variazione Istat, verificatasi rispetto all’anno antecedente alla richiesta di aggiornamento” (Cassazione, 2 ottobre 2003, n. 14673) orientamento mutato e criticato dalla Suprema Corte con la sentenza 5 agosto 2004, n. 15034 per la quale “deve essere calcolato con il criterio della variazione assoluta del canone iniziale dall’inizio del contratto fino alla data della richiesta”